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槌起槌落风光的背后

来源:本站原创 作者:佚名 日期:2011年12月19日 访问次数:

温国健(广东法正拍卖有限公司拍卖师)

拍卖,向来以其独特的魅力吸引着众人的目光。无论是艺术品拍卖,土地使用权拍卖,抑或一些无形资产拍卖,屡屡刷新的“天价”,都引来社会的聚焦,拍卖及拍品本身也就成为街谈巷议。然而,在拍卖的无限风光背后,也有一些不为人知事情……

初涉拍卖,方知不易

  在从业以前,我对拍卖的认识只停留在街头一些带有作秀成分的商品“拍卖”活动,虽然觉得有趣,但一直没有进一步了解。我与多数人一样,以为拍卖是有钱人的游戏。直至我机缘巧合地进入一家拍卖行实习,拍卖才慢慢褪去她的神秘面纱。

  当时,公司主要经营一些司法委托业务,我整天跟着业务经理到各基层法院参加中介摇珠选定会议,或到房地产交易中心查册、到标的现场张贴公告、展示标的,甚至还出差到珠海了解情况……我还亲历了关键的“递材料”过程——拍卖公司要成为法院的委托中介,需要递交申请

材料,由法院对每家公司的经营场地、过往业绩、人员配置等情况进行量化评估,符合条件的方可入册市中院,而要入册各基层法院,则是由市中院从入册中院的名单中通过摇珠选定。想同时入围多家法院,享有足够的业务资源,除了实力,还要运气。虽然实习过程中接触的还不是拍卖会这一“主角”,却足以令我迫不及待地想更深入去了解拍卖。

  2007年大学毕业后,我正式受聘到拍卖公司上班,与拍卖再续前缘。我怀着满腔热情投入工作,却发现拍卖企业要生存原来不容易。同行竞争激烈之余,市场环境也在恶化,比方说拍卖不动产标的,一方面法院委托评估公司评估后得出的保留价往往很接近市场价,另一方面房地产价格渐趋理性,不再像几年前那样随时翻番,再加上实行了由买受人承担过户的一切欠费和税费措施,种种因素使获利空间不断收窄,风险因素却在逐渐增大,精明的投资者自然懂得谨慎审视拍卖市场。一项不动产标的,可能要经历一次或两次降价才能拍出,有的时候甚至无人问津!然而,即使成交率不高,标的拍不出去,前期工作却必须一样做,承担所产生的费用及人力资源的付出。

  有一个案例让我至今记忆犹新。当时接到市中院一项标的,是位于白云区的一栋改造楼,无办房产证,欠部分的土地出让金和水电增容费。标的金额大但瑕疵较多,在公告刊出以后,基本没有人致电或前来咨询。眼看标的很可能会流拍,但按照程序,公司仍要到现场张贴拍卖公告

并展示标的。这样一个“烫手山芋”,自然落在我这个新人头上。

    标的位置十分偏僻,委托函及评估报告上就只记载着一个地址:石井镇大岗村解放西围。我打算按图索骥,为了找到准确位置,出发前还特意研究了半天评估报告,但报告书非常的简陋,好不容易才找到“标的临近黄石路、石井河…”的字眼,除此之外,我只能从地图上找到附近一个

大岗牌坊可作为地标,可是上网却怎么都查不到这个牌坊。我心想既然评估报告写“临近黄石路”,那到了黄石路总该找得到吧。结果,我到黄石路口下车,问人石井河在哪儿,没人知道!顶着烈日,我沿着黄石路找了一个多小时徒劳无功。后来一辆“摩的”经过,问我要去哪里。当时我又累又热又不认路,无奈只能求助于他。坐在疾速飞驰的“摩的”后座,左穿右插不辨东南西北,我脑海不禁浮现出报纸曾报道的“摩的强载至荒郊行劫”事件。在这胆战心惊几分钟里我如坐针毡,谢天谢地司机终于在一条河涌旁将我放下。几经周折,我总算找到了标的所在。到了标的展示当天,虽然估计去现场看标的的人为零,但我还是硬着头皮再去一趟。站在那暴晒着等了半天还是不见人影。我心想:这鸟不生蛋的地方,即使有人想来,大概也会因为找不到而放弃。最后我只好悻悻地离开。

  这个标的的最终命运是经过两次降价、三次刊登公告仍然无人问津而惨遭收回。可怜的我前后跑了几趟法院和标的现场都是白忙一场。

无奈,煮熟的鸭子飞了

  当然,除了标的自身的原因,其他原因也可能导致“食白果”。曾接过黄埔区法院的一项标的:岭南山庄E栋。该标的是一栋独立三层别墅,被执行人是开发商,整个岭南山庄都处于封闭状态。公告刊登后,公司接到不少咨询电话,整个招商过程非常顺利。但就在拍卖前两天,突如其

来的变故让我的满心期待瞬间化为泡影——法官来电通知由于被执行人同意还款,双方可能达成和解,执行中止。为此,我们积极向交了保证金的竞买人做解释和安抚工作,但仍然遭到了个别竞买人的责备。

  拍卖已然中止,但由于和解迟迟没达成,法院也没有下达正式通知撤消委托。一息机会尚存,我不甘心放弃,于是不断打电话跟进。终于,在拍卖中止后的第四个月,盼来了法院的通知——被执行人未在有效期限内执行还款,申请执行人提出继续执行,拍卖程序重新启动。由于

中止时间较长,需要重新刊登拍卖公告,一切按程序从头再来。经过近半年的时间,房价略有上涨,公告甫一发布,咨询的人络绎不绝。公司全体人员都为这四个月的等待没有白费而庆幸。

    偏偏在这个时候,出现了不速之客。公告发布几天后,一个自称是岭南山庄E栋的承租人的代理人来到我们公司,还带来一份租赁合同的复印件,表示标的存在租赁关系应按不交吉进行拍卖。同来的还有一个自称是某管理公司的代理人,带来一份管理服务合同的复印件,告知被

执行人某开发公司自岭南山庄建成后,便和他们签定了物业管理合同,按合同,物业管理服务费按20/m2算,四年多以来被执行人就E栋欠他们公司十几万元的物业管理费,买受人应当承担这笔欠费。我们对这两份合同的真实性感到怀疑,猜测很可能是事后补签然后再复印(以掩饰

是事后补制的),被执行人与人串通的目的是阻碍拍卖。在无法辨别文件真伪的情况下,我们回复说会把情况转达给委托方,并建议来者直接向法院反映情况,不然,我们会严格按照按委托方提供的资料继续按交吉进行拍卖。

  随后,我马上通过电话向法院反映情况并递交了书面报告。经办法官了解情况后,表示法院也收到这两个代理人提出的申请,他个人也认为物业管理服务费子虚乌有,因为岭南山庄一直都处于封闭状态,即使那份合同是真实的,他们也没有足够证据证明物业公司履行合同提供了管理服务。至于是否按不交吉进行拍卖,需要请示领导指示,暂时仍然按

交吉进行拍卖。听见法官的意见,我们便松了一口气,接着张贴了拍卖公告,并组织进行标的展示。

  可天有不测之风云。就在拍卖会前一天,法官再一次来电通知:经研究认为需查明E栋前述情况是否属实,其结果将影响执行情况,因此暂停拍卖。又一次的晴天霹雳,面对交了保证金的竞买人,公司又背了一次“黑

锅”。最终,法院正式通知:存在争议的两份合同无法证明其真实性,但被执行人同意执行判决还款,并已经把款项划给法院,执行终止。扰攘了近半年,煮熟的鸭子还是飞了,让人欲哭无泪。

风光一锤后面的艰辛

  在实际业务中,其他一些令人无奈的事情时有发生。例如,有时会遇到物管人员的阻挠,像祈福新邨、华南碧桂园内的标的,要进入小区,必须出具法院的委托文件原件及公司授权才能放行,通常业务员都不会随身携带委托拍卖函原件等重要文件,无奈之下只好再跑一趟。有时会遭到有意竞买人的阻挠,像之前有位同事组织标的展示,到了现场发现门锁被人用竹签堵死无法打开,同事马上致电法院请示如何处理——法院同意找锁匠开锁,但尽量不要破坏门锁——这边话音刚落,那边就有人向隔壁借来铁锤,扬言要把锁砸烂,我的同事加以制止,那人却诬蔑说拍卖公司不透明,不公开展示标的!

  以上种种,有我经验不足走的弯路,有利用法律程序漏洞制造的风波,还有许多无法一一列举的令人意想不到的小插曲。

  台上一分钟,台下十年功。行外人往往只知台上风光,却不知那风光一锤的背后,是拍卖工作人员默默准备、辛苦工作的成果。细数这些一路走来发生的琐事,更像是自己从业经历的一次回顾。作为拍卖行业的一份子,经历过那些成功背后的辛酸,我感觉累并快乐着。从事着自己热爱的行业,我期待风雨过后见得彩虹的绚烂,也希望借此行外的朋友能多一点了解拍卖、关注拍卖。

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