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强制执行财产拍卖为何成功率低

来源:《中国拍卖》 作者:文/李斌 殷萍 日期:2013年05月13日 访问次数:

 合肥地区司法执行财产强制拍卖的现状:

目前,合肥市地区人民法院一共有省、市、区、县级共13家。2010-201210月,安徽省银河拍卖公司承办的各级人民法院委托的司法拍卖、强制执行的案件计50件,拍卖成功的17件,约30%,拍卖流拍率达70%。据合肥市产权中心负责人称:自2011-2012年,司法委托在产权中心拍卖的案件成交率约10%,流标率达90%。目前,司法委托拍卖主要由以下几方面构成:

 

 法院法官:

当前合肥司法拍卖程序正在进行改革,均由执行局将案件交法院司法鉴定中心,在入围的单位中摇号选择评估、拍卖机构,再移交市产权交易中心统一拍卖,对最了解案件标的物情况的执行法官和拍卖公司不接触,表面上避了嫌,实际上割裂了执行法官和拍卖公司对拍卖标的物有效的沟通和联系,造成在整个司法拍卖过程中,拍卖公司须向市产权中心先汇报,产权中心再向司法鉴定中心法官协调,司法鉴定中心再向执行法官了解案件状况,形成了拍卖案件在处理过程中,沟通环节增多,操纵时间过长,工作效率低下。

 

有的执行法官为了兼顾申请人和被执行人双方的权利,在司法拍卖实践中,为承办案件的方便,不执行《税法》关于“不动产应买卖双方各自缴纳税费的规定”,全部要求买受人承担不动产原产权人应缴纳的较大税费,无形提高了拍卖保留价。有的执行法官对工作简单化和程序化,只要拍卖公司不动产3次拍卖、动产2次拍卖公告的报纸,就程序上结案,不考虑申请人一审、二审、执行所缴纳的费用以及律师费,所耗时间、人力、物力的巨大浪费,只顾自己的结案率和法院的考核,没有顾及到司法拍卖的社会效益,使申请人、评估机构、市产权中心、拍卖公司都在做无效劳动,造成社会资源的巨大浪费。目前的司法强制拍卖流标率之高的现状,将对法院执法公正、社会司法公平、国家社会和谐,产生负面影响。

 

 执行财产的评估机构:

根据最高院16号法规第45条的规定,被执行的财产应当委托具有相应资质的评估机构进行评估,评估机构由法院在已确定的评估机构名册中随机抽取,评估报告送达当事人后,如有异议十日内向法院提出。目前合肥司法执行财产的评估,全部高于或等于市场价,在司法拍卖实践中,有的更高的离谱,2次降价后还比市场价高,合肥法院、产权交易中心都心知肚明。其主要原因是评估公司评估低了,双方当事人易向法院提出异议,造成不好的影响,害怕在合肥法院评估名册中早淘汰,所以,评估价往往违背市场价值规律过高,迎合当事人心理,造成拍卖依法降价两次以后的价格还高于市场价。

 

 承办执行财产的拍卖企业:

安徽省高院规定,法院委托拍卖的执行财产须单独发布公告、召开拍卖会,由于司法委托标的零星,拍卖时间紧迫,不能和其他单位委托的标的合并拍卖,增加了拍卖公司费用成本。

 

2012年合肥市新入围的29家司法强制拍卖企业,承办各级人民法院司法拍卖的执行财产积极性都不高,原因是都知道评估价过高,与市场价差距大,加上法院对意向竞买人苛刻约定、过户税费都由买受人承担、流标后小幅度降价的情形,拍卖公司现在要做的工作就是走完3次拍卖,2次降价的程序,颇于无奈。目前,合肥地区法院大部分司法拍卖,在走形式上的程序,拍卖企业虽然组织专业人员去招商,去市场调查,并根据法院规定在报纸上刊登单独的拍卖公告,花费大量的公告费(有的甚至在市产权中心指定的报纸上刊登,费用较大)花费不菲,成效显微,无法使拍卖工作圆满完成。现在,全市司法委托都在市产权中心集中拍卖,是产权对拍卖企业实行佣金分成制,原来属于拍卖企业微利的蛋糕又变的更小了,拍卖企业都子啊疲于应付司法拍卖,大多数情况下都是在做无用功,也挫伤了拍卖企业与、员工的工作积极性。长此以往,司法拍卖的严肃性、社会效应堪忧。

 

 申请人:

在司法强制拍卖中,申请人一般分为单位和个人。申请人为单位的,心情平坦与个人利益无关,在执行过程中,心情不迫切。大多数在经过2次诉讼和申请执行的过程中彼于奔波,花费了大量的诉讼费、执行费、律师费等费用,以及大量的时间、人力、物力。在司法强制拍卖实践活动过程中,我们所接触到的申请人眼看自己的努力付之东流,对司法的不公社会的不平的愤恨感,油然而生。

 

 被执行人:

据深层次了解,在合肥区域的司法拍卖强制执行中,被执行人一般都持乐观态度,有点事先对评估机构和法院法官,多方做协调工作,使评估价格高,或伪造《租赁合同》造成租期很长、租金奇低的局面,形成按法定程序拍卖流标、变卖无果、因价格过高抵给债权人且又不能接受,最终法院只能退还给被执行人(债务人)的财产局面变为可能。使司法强制拍卖变成一桩儿戏,无意中法院、产权中心、评估机构、拍卖企业都变成了合法躲债的帮手,使债务人真正达到逃债的目的。

 

 竞买意向人:

在我国执行财产拍卖的司法制度实践中,大部分意向竞买人都已经熟悉并了解司法程序,不动产可以2次降价、动产1次降价、一次变卖的程序众所周知,为了个人利益,意向竞买人或多或少地有意识和法院经办法官接触交流,努力促使拍卖标的物,按法定程序流标,依法进入司法变卖程序,在此程序中,法院执行法官对原拍卖的流拍标的物在价格、付款时限、过户条件、清场移交等复杂问题均有自由裁量权,这样,买受人既躲交了拍卖的费用,又在某些方面得到了便利,自然意向竞买人在司法拍卖中乐此不彼。只是拍卖企业在此拍卖活动中做了冤大头,无偿帮助其走完了合法的司法执行程序。

 

 

 执行财产强制拍卖易流标的深层次综合原因:

评估价过高。目前合肥区域涉案资产评估均按市场价,为了不使司法双方当事人提出异议,均从高不从低,资产所处的现状、瑕疵,一律在评估报告中,按假设一切手续齐全、一切条件具备最合理的、最无瑕疵的条件评估。这样的评估自然在司法强制拍卖的实践中脱离实践。如有的房产土地未出让,假设按已出让评估;房地产无证,假设按有证价值评估;房产租赁期长达13年租金奇低按市场价值评估;房屋被占用无清场时限,按能交付评估等。

 

证件手续不全。法院在执行中,往往不能提供有效证件,如未办证的房地产不能够提供办证资料,并且约定办证及费用均由买受人自理,实际上在推卸责任,法院都不能够用强制力取得办证资料,竞买人又如何能够办理?拍卖企业又如何能够按照有证价值拍卖无证房产?

 

房屋租赁期长、租金奇低。在司法拍卖实践中经常遇到此类问题,如某商铺租赁期尚有13年,门面房的租金每平米还不到办公房的租金一半,这样的房产也按照市场价评估拍卖,能够拍卖成交也许是天方夜谭。

 

房产无清场移交时间。在强制执行房产拍卖过程中,经常有法院约定买受人交付保证金和拍卖成交价款的时限,法院确不能明确给买受人清场移交拍卖房产的时限,在拍卖活动中,实际上是对意向竞买人的不公,表现法院的执法无力。

 

法院把房产过户税费简单化。合肥区域的法院在强制拍卖房产中,法院大部分约定过户税费买卖双方均由买受人承担,(税法规定买卖双方各自承担。原产权人依法应缴纳的税费:原产权人营业税5.6%,个人所得税3%、土地增值税等计综合税率,其中门面房、住宅房、办公房税率均不相同)无形中法院推高了拍评估价(保留价),致使房产拍卖流标率很高,甚至全部流标。

 

拍卖资产流标后,依法每次降价的幅度太低。合肥地区法院的执行法官对强制拍卖的资产流标后降价幅度的标准,均没有按照最高院2004年第16号法规规定的幅度,在司法拍卖实践中,对不动产的降幅均在5%以下,甚至不降;对动产的降幅在10%,甚至不降,按照最高院的规定每次不超过20%的幅度相差甚远,因此拍卖资产流拍率居高不下。

 

法院称:“既要保护债权人利益,也要保护债务人利益”。这样的保护对社会没有进步意义,也损坏了社会的公良民序。自古以来,欠债还钱天经地义,债权人的权益没有得到法律的有效保护,也破坏了当前的安定团结、社会和谐的大好局势,增加了社会不安定因素。

 

成交后一次性付款的时限太短。合肥区域的法院在约定拍卖财产的付款时间上,有的没有从买受人的角度考虑,只从本单位结案时间着想,对成千上百万的拍卖标的,约定付款时间很短,无形中增大的拍卖企业的招商力度和意向竞买人的付款难度,使众多的意向竞买人知难而退。

 

 司法强制拍卖任重到远

司法强制拍卖人为因素影响大,委托、评估、市产权中心、拍卖经办人员的素质,决定着拍卖案件的最终走向,同时在司法评估、拍卖、移交等环节上,只要一个环节发生问题,都将造成强制拍卖无疾而终,形成社会人力、物力、财力的较大浪费,同时也造成了申请人(债权人)的上访、申诉、累诉,与当今和谐社会的主题不相吻合的情形发生,其深层次的问题是深思的。

(作者单位:安徽省银河拍卖公司)

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